第4回：あなたの農地は転用できる？農地区分の見分け方

「うちの農地は転用できますか」というご質問への答えは、その農地がどの区分に属するかによって大きく変わります。農地は転用許可の基準上、5つの区分に分類されており、区分ごとに許可の下りやすさがまったく異なります。

転用が原則認められない区分

農用地区域内農地(いわゆる青地)は、市町村が定める農業振興地域整備計画において農振農用地区域とされた農地で、転用は原則として認められず、例外もほとんどありません。甲種農地は、市街化調整区域内にありながら特に営農条件の良い農地(集団的にまとまり、高性能農業機械による営農が可能な農地や、土地改良事業などの公共投資後8年以内の農地など)で、こちらも原則不許可です。第1種農地は、おおむね10ヘクタール以上のまとまりを持つ優良農地や土地改良事業の対象となった農地が該当し、原則不許可ですが、公共性の高い事業など一定の場合には例外的に許可されることがあります。

転用が認められやすい区分

一方、第2種農地は、駅から500メートル以内など今後市街地化が見込まれる区域にある農地や、生産性が相対的に低い農地が該当し、周辺の他の農地で転用が難しい場合には許可されやすくなります。第3種農地は、駅から300メートル以内で、道路・上下水道などの都市的施設が既に整備された区域内にある農地で、原則として転用が認められています。

同じ「農地」でも判定が命運を分ける

つまり、見た目は同じ田畑であっても、立地や周辺の都市計画、過去の公共投資の履歴によって、転用の難易度はまったく異なります。ご自身の農地がどの区分に該当するかは市町村の農業委員会で確認できますが、区分の判定には土地改良事業の履歴や周辺農地の状況など、専門的な調査を要する場合も少なくありません。

まとめ

「そもそも転用できるのか」を早い段階で見極めることは、売却や活用の計画を立てるうえで非常に重要です。区分の判定を誤ったまま話を進めてしまうと、契約後に転用不許可が判明し、計画全体が白紙に戻るリスクもあります。区分の事前調査から許可の見込みの検討まで、行政書士が代行することも可能ですので、まずは現況をご相談ください。